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上海下重手,房价即将变天?呵呵,你对学区房的力量一无所知

时间:2021-03-22 17:41:28 浏览人数:

这两天,上海出台高中招考新政“名额分配综合素质录取”,要求重点高中每年拿出一半以上的招生名额,面向全市,分配到校。


换句话说,菜中学生也能上重点,牛校学生的名额却被大大稀释。消息一出,舆论一片哗然:上海终于对学区房动手了!


甚至有人讨论,学区房的房价即将暴跌?


这样想的人,我只能说,你对学区房的力量,一无所知。在当下的中国楼市,学区房就是神一样的存在。


01不能使学区房灭亡的,反而让它变得更加疯狂


去年7 月,东荟城部分业主争取幼儿园学位,在网上传得沸沸扬扬。当时的住房均价是 3 万 2。到了9 月,跳涨到每平方米 3.56 万元,并保持上涨势头至今。今年 1 月,该小区的住房均价达到每平方米 3.72 万元,半年涨幅 16.25%,一套 100 平方米的房子,就要多付 50 万元。


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广州黄埔东荟城近 1 年房价趋势图/来源:中国房价行情网


学区房的“抗打击能力”,强到超出你的想象。比如说,前几年的多校划片改革一出来,同样炸开了花,但学区房价格很快回暖。


2019年,北京海淀、东城等多个区实行多校划片政策。贝壳研究院的数据显示,半年后海淀房价下跌11%,东城房价下跌7%。但很快,学区房价格又开始暴涨。


02初中名校的含金量被大大稀释


说回上海的这次改革,真的能够让学区房变天吗?


客观地说,上海的动作不可谓不大。按照计划,名额分配招生计划要占到上海每个重点高中总计划的50%-65%。


区属重点高中每年的招生名额,35%-50%通过自主招生和统一招生(中考成绩)完成。另外50%-65%要拿出来,一部分分配到区内每一所初中,包括菜中,另一部分还要留给外区的初中毕业生。


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委属重点高中自主招生和统一招生的比例更少,只有35%,其他部分,要按照各区中考人数占比,分配给上海各个区,再以均衡、随机的原则分配到不同生源的初中。


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这样一来,重点高中一半以上名额面向全市分配到校,教育资源大洗牌。成绩相对较低的菜中学生,也能通过名额分配入读上海最好的高中。而那些一路鸡娃,砸锅卖铁买了学区房的家庭,由于名额被摊薄,孩子考上重点高中难度铁定会大增。


03学区房仍然是一种高度稀缺资源


价格一路吹高的学区房房价,会不会轰然倒塌?


我只能呵呵一笑:绝无可能。


最根本的原因在于,学区房仍然是一种高度稀缺资源,就会被越来越多的家长争夺。


有一个流传很广的笑话,清华北大的学生毕业后,收入居然买不起清北的学区房。因为学区房的价格,本质上并不是由大学教育的价值决定的,而是取决于市场供需。


当全民鸡娃成风之时,一切鸡娃的工具,都很贵很稀缺。就像战争来临,最牛的核武器一定会抢出天价。


想买学区房?对不起,起码比周边小区贵10%到30%,甚至20 万一平。老破小,你犹豫了?别人加价 40 万买走了。


事实上,并不是学位值20万一平,而是好的学区房仍然太稀缺,抢的人又多,导致价格的飙升。


名校,不仅仅意味着考上重点,还有教育理念、氛围、圈层,都是家长关心的因素。


市重点高中把自招加统招录取名额砍掉一半以上,影响是挺大,但那又如何?家长就会心甘情愿送孩子去“菜中”吗?


一线城市尤其是深圳和广州,年轻人口还在源源不断地涌入,全球大放水的环境下,优质资产被哄抢,是难以避免的结局。


只要学区房的价值稀释速度,赶不上放水速度,价格就还会继续上涨。


04想要读好学校,必须花重金买房


日本就是一个典型的样本。这个发达的岛国,已经把房子和学区剥离得差不多了,但所谓的“学区房”依然卖出天价。


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图源:假装在东京


上面这张图所示的小学,可以算作东京的好学校。由于日本富人聚集地的学区较好,因此,像港区(类似于上海黄浦区)的南山小学校附近70平的房子,均价相当于 600 多万人民币。而按照东京二手房均价,70 平的房子相当于350 多万人民币。南山小学校附近的住房均价,相当于东京住房均价的1.7倍。


事实上,我们苦苦追求还没有做到的教育资源均衡化,甚至是租售同权,在日本都已经实现了。日本人煞费苦心,甚至制定了教师轮换制度,保证即使是“菜中”,也能有名师来上课。


总而言之,上海高中招考新政,是一次重磅探索,但说到让学区房市场彻底变天,还是路漫漫。


中国现阶段,是好学区决定高房价。而在日本,已经反过来了,高房价决定好学区。但结果是一样的:想要读好学校,必须花重金买房。日本虽然可以租房,但要住得舒适舒心,挤入名校社区,最好的办法还是买买买。


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